Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten der Gestaltung der Auszahlung einer Reverse Mortgage.
Tenure-Vereinbarung
Bei einer Tenure-Vereinbarung erhält der Kreditnehmer eine lebenslange monatliche Zahlung vom Kreditgeber. Die Zahlungen werden erst nach Beendigung des Reverse Mortgage-Vertrages eingestellt. I. d. R. ist dieser Zeitpunkt erreicht, wenn der Kreditnehmer auszieht oder die Immobilie verkauft. Der Vertrag endet jedoch spätestens mit seinem Tod. Die regelmäßigen Zahlungen können beispielsweise dazu genutzt werden, um die Altersbezüge aufzustocken und so eine Rentenlücke zu decken.
Term-Vereinbarung
Bei der Term-Vereinbarung erfolgt die monatliche Auszahlung eines bestimmten Betrages über einen vorher festgelegten Zeitraum. Üblicherweise sind dies fünf bis zehn Jahre. Bezüglich der Beendigung des Vertrages gelten die gleichen Bedingungen wie beim Tenure. Das lebenslange Wohnrecht ist auch in dieser Variante vorgesehen. Die Term-Vereinbarung ist für solche Kreditnehmer interessant, die zusätzlich zu den obigen Motiven zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits einen Auszug oder den Umzug in ein Pflegeheim geplant haben.
Kreditlinie
Wird eine Kreditlinie vereinbart, [click to continue…]
Die Höhe der Auszahlung an den Kreditnehmer wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses von verschiedenen Einflussfaktoren bestimmt. Da grundsätzlich Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Entwicklung besteht, stellen sich Risiken für den Kreditgeber dar.
Der erste wichtige Einflussfaktor auf die Auszahlungshöhe ist der Wert der Immobile bei Abschluss des Reverse Mortgage-Vertrags sowie die erwartete durchschnittliche Steigerung des Immobilienwertes. Grundsätzlich entscheidende Faktoren sind u. a. Alter, Lage, Architektur sowie allgemein Angebot und Nachfrage nach Immobilien. Da die Immobilie dem Kreditgeber als Sicherheit dient, resultiert aus einem höheren Immobilienwert und einer höheren erwarteten Wertsteigerung auch ein höherer maximaler Auszahlungsbetrag. I. d. R. liegt dieser bei 20-50 % des Immobilienwertes. Der verhältnismäßig geringe Betrag ist dabei einerseits durch die ungewisse, u. U. aber sehr lange Laufzeit, andererseits durch den Zinseszinseffekt in Folge der kontinuierlichen Verschuldung zu erklären.
Da die Verschuldung des Kreditnehmers während der Laufzeit des Reverse Mortgage-Vertrages ansteigt, gewinnt der Wert bzw. die Wertentwicklung der als Sicherheit dienenden Immobilie für den Kreditgeber zunehmend an Bedeutung.
Ein besonderes Problem bezüglich der Immobilienwertentwicklung ergibt sich durch die Möglichkeit eines opportunistischen Verhaltens seitens des Immobilieneigentümers: Die Wertentwicklung der Immobilie lässt sich durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen entscheidend verbessern. Da der zukünftige Wert der Immobilie für den Eigentümer i. d. R. irrelevant ist, kann er die Maßnahmen unterlassen und dadurch Geld sparen. Ein möglicher Lösungsansatz ist z. B. der Abschluss einer Hauswertversicherung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. [click to continue…]